住宅用地最高75%（需結構安全證明），工業宅40-50%，商業用地50-60%。二次抵押可疊加至120%，但需滿足：①房價漲幅≥20%；②已還本金≥原貸款30%。操作重點：①優先選住宅用地，避免商業/工業產權折價；②提供921地震後結構檢測報告提升評估值；③同時向3家銀行申請，利用「估價單對照法」拉高成數（實測差異可達15%）。注意：銀行暗降成數常見手法包括「屋齡+貸款年限≤50年」公式，需備妥裝潢收據/稅單反制。
房龄影响系数
最近有個高雄客戶來問：「我這間公寓都住20年了，銀行估價直接打七折是怎樣？」這問題其實踩中了「房齡30年魔咒線」。銀行看屋齡可不是單純用減法，他們有套「屋齡折舊+地段增值」的動態公式。
我經手過台北大安區40年老透天厝還能貸到75%的案例，關鍵在「銀行認定有效使用年限」。混凝土構造法定耐用年限是50年沒錯，但實務上銀行會用「1.5倍速折舊法」來算：
| 0-15年 | 每年折舊0.5% |
| 16-30年 | 每年折舊1.2% |
| 31年以上 | 每年折舊2%+結構安全檢驗 |
去年幫客戶處理新竹科學園區旁的中古華廈就遇到狀況：屋齡28年時銀行給65%成數，但到第31年直接降到58%。分行經理私下說：「超過30年的案件要報總行風控組，連外牆磁磚脫落都會被扣分」。
不過有三種老房子反而吃香：
▌都更計畫範圍內的30+年老公寓
▌捷運500米內的加強磚造老宅
▌領有耐震標章的鋼骨建築
像台中某銀行針對「危老重建案」就有特殊條款，只要建商出具重建計畫，就算屋齡40年也能用「未來價值」核算，最高給到原值的82%。但要注意這種方案會綁約：「5年內未啟動重建就調降利率」。
最近還發現銀行開始用「屋齡分級制」來搭配貸款方案：
■ 中年房（16-25年）：最長20年還款期
■ 高齡房（26年以上）：強制搭配信用保證險
有間民營銀行更狠，遇到40年以上老屋直接要求「押第二順位抵押權」。這些眉角連房仲都不見得清楚，上次就有客戶簽完約才發現貸款成數比預期少8%，問題就出在附屬車位的鋼筋鏽蝕報告。
評估價陷阱
最近幫朋友處理房產抵押貸款時，發現他家的房子在民間估價比銀行高出300萬，結果銀行只給到七成貸款額度。這種「估價落差」其實每天都在發生，我經手過的案子裡，至少有1/3客戶都踩過這個坑。
銀行估價不是數學題
多數人以為估價就是「實價登錄打九折」，其實銀行有一套「風險加權」的隱形公式。去年有個案例：客戶拿台北市40年老公寓貸款，裝潢花了500萬弄成網美風，結果銀行估價時「只看結構體價值」，裝潢費一毛都沒算進去。
▍常見估價盲點：
- 頂樓加蓋：你當成使用空間，銀行認定是違建
- 工業宅：市場成交價每坪50萬，銀行用30萬起跳
- 預售屋合約價：建商開的每坪80萬，銀行可能只認70萬
| 項目 | 民間估價 | 銀行估價 |
|---|---|---|
| 裝潢價值 | 按市價70%計算 | 最多計入20% |
| 屋齡調整 | 每年折舊0.5% | 每年折舊1.2% |
| 區域行情 | 取最高成交案例 | 取最近6個月均價 |
銀行不想說的估價潛規則
某公股銀行主管私下透露，他們系統裡有套「估價天花板」機制。就算你的房子在信義區，只要超過區域最高核貸成數，系統會自動砍到剩七成。更麻煩的是「連帶估價」效應，同社區如果出現法拍屋，整棟大樓的估價都會被拖累。
⚠️ 估價報告有效期只有3個月，但很多人不知道：
1. 重新估價要再付5,000-10,000元鑑價費
2. 第二次估價可能比第一次更低
破解實戰技巧
帶客戶跑過二十幾家銀行後，我整理出「估價攻防三步驟」：
1. 申請貸款前先調「銀行版」聯徵報告，看他們怎麼評你的信用
2. 準備3份不同仲介的成交資料，重點標註「最高單價」案例
3. 主動提供房屋結構安全證明，特別是921地震前的老房子
上個月才幫客戶處理過「銀行估價黑箱」爭議，明明同條街的新成屋估到每坪85萬，他的中古屋卻被壓在65萬。後來找出關鍵差異：銀行估價員根本沒注意到社區剛換新電梯，重新送審後成功拉高12%額度。
產權性質區別
你拿著房子去銀行抵押，櫃檯專員第一句話鐵定問：「這間房的產權類別是？」產權性質直接決定銀行願意掏多少錢給你，這裡面門道比你想的更細。
舉個真實案例：高雄陳先生用住家用透天厝貸款，銀行核出7成，隔週他拿同條街的店面問，同一家銀行卻只給5.8成。為什麼差這麼多？關鍵就在「使用分區」那行小字。
| 產權類型 | 常見成數天花板 | 銀行審核重點 |
|---|---|---|
| 住宅用地 | 65-75% | 周邊成交實價、屋齡、是否含車位 |
| 商業用地 | 50-60% | 店面租金收益、臨路寬度、營業登記狀況 |
| 工業用地 | 40-50% | 工廠登記證、污染物排放許可 |
| 農地 | 30%以下 | 農用證明、是否在特定農業區 |
看到沒？光「工業用地」這四個字就讓成數砍半。去年桃園有家電子廠想用廠房貸週轉金，明明市價估1.2億，銀行只肯放5,000萬，廠長當場傻眼。後來才搞懂問題出在「使用執照」：當初登記的「生產線面積」和「倉儲面積」比例不符合最新法規。
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更坑的是「共同持分」狀況。新竹曾發生六兄妹繼承祖厝，老三想用自己1/6產權借錢，問遍銀行都碰壁。銀行實務上要求：抵押物必須是完整產權，持分貸款利率至少加1碼起跳。
最近還冒出個新趨勢：銀行開始用GIS系統交叉比對。台北某客戶拿北市精華區公寓貸款，明明權狀寫住家，系統卻顯示該棟1-3樓是商登，4樓以上被歸類「疑似違規住宅」，成數當場被打7折。
二次抵押貸款
上週才幫老客戶陳先生辦完二次抵押，他去年買的內湖新成屋，房貸才繳1年半，這次硬是又多貸出800萬現金周轉生意。這種操作現在連銀行行員都會私下問：「到底怎麼辦到的？」
二次抵押簡單說就是「拿已抵押的房子再借一次錢」。假設你5年前買房貸了7成，現在房價漲了200萬，加上已經還掉部分本金，這時候就能把漲價空間和已還本金「再榨出新的貸款額度」。
| 首次抵押 | 二次抵押 | |
|---|---|---|
| 最高成數 | 75-85% | 最高可疊加到120% |
| 利率範圍 | 2.06%起 | 2.36%~3.5% |
| 還款年限 | 最長30年 | 通常不超過15年 |
我自己經手過最誇張的案例是台北大安區的40年老公寓，屋主20年前買的總價才800萬，現在市價飆到4500萬。透過二次抵押，硬是把貸款總額拉到3800萬，等於用老房子養活三間新開的餐飲店。
銀行不會告訴你的三個秘密
- 殘值計算有玄機：銀行估價時會把裝潢成本打3折，但如果是5年內的新屋，系統衛浴設備能加回15%殘值
- 還款彈性差很大：A銀行要求每月還本息，B銀行卻允許前3年只還利息，適合短期周轉
- 聯徵查詢有技巧：3天內向3家銀行送件，聯徵紀錄只算1次查詢，避免信用扣分
最近碰到最棘手的狀況，是客戶拿父母名下的房子做二次抵押，結果發現房子早就被哥哥設定過私人抵押。這種情況銀行會直接拒貸，還可能吃上偽造文書官司，千萬別想硬闖關。
實戰流程圖解
- 調最新謄本確認「抵押順位」
- 找非原貸銀行申請（成功率+30%）
- 準備6個月內的增值證明（裝潢收據也行）
- 簽切結書聲明資金用途
去年就有建商用這招玩大的，把整棟預售屋先抵押給A銀行拿營建貸款，等快交屋時再用二次抵押向B銀行套現，兩邊貸款總額超過市價135%。這種操作現在已被金管會盯上，但個人自用還是有機會操作。
最近遇到最扯的案例是中和的工廠老闆，拿廠房做第四次抵押（對，第四次！），每次都用不同銀行加上融資公司，最後總貸款額是原始買價的2.8倍。不過要提醒，超過三次抵押的物件，銀行系統會自動標記為高風險，連帶影響個人信用評分。
銀行暗降成數
最近有客戶跟我抱怨：「明明官網寫最高可貸8成，為什麼銀行最後只給7成？」這就是典型的「暗降成數」現象。銀行不會白紙黑字修改貸款政策，卻會從審核環節動手腳，今天帶你看懂這些業界潛規則。
▍銀行常用的3種降成數套路：
- 地段修正值：同樣是台北市，大安區可能維持8成，但北投區就被調降「區域風險係數」
- 屋齡魔術算法：30年老屋用「貸款年限+屋齡≤50年」公式，變相壓縮還款期限
- 收入認定打折：佣金制收入最多只認6成，甚至要求提供兩年份完稅證明
| 物件類型 | 表面成數 | 實際核貸 |
| 預售屋 | 80% | 含建商貸才達標 |
| 工業宅 | 60% | 需扣除違規使用風險值 |
我經手過最誇張的案例，某公股銀行對小坪數物件的「使用空間係數」竟然打7折。15坪房子用權狀面積計算時，只認定10.5坪的價值，等於變相降低擔保品估值。
⚠️ 注意！這些文件會觸發降成機制：
- 超過3個月的存摺封面影本（銀行認定財務狀況已變化）
- 手寫版薪資證明（需公司用統編信紙列印）
- 非直系親屬的資金證明（可能被視為短期借款）
去年金管會抽查發現，37%的房貸申訴案都跟成數爭議有關。有銀行甚至發明「流動性風險指標」，把周邊餘屋量納入評估，新竹某重劃區就因此被砍了15%貸款額度。
要破解這些暗招，最直接的方式是同時申請3家以上銀行的估價。我教客戶用「估價單對照法」，把A銀行的鑑價報告拿去跟B銀行談判，成功讓核貸成數回升12%。（當然這招對官股銀行比較不管用）
評估費誰來付
說到辦房貸要付的評估費，很多人第一反應都是：「蛤？這錢到底算我的還是銀行的？」其實這裡面的門道比你想的更複雜。最近就有個真實案例：高雄林先生想抵押老房子增貸，銀行派估價師收了8000元評估費，最後卻因為屋齡太高沒過件，氣得他直跳腳：「沒過還要付錢？這合理嗎！」
評估費的「潛規則」其實分三種情況：
| 情況類型 | 常見處理方式 | 真實案例 |
|---|---|---|
| 銀行主動要求估價 | 借款人先墊付，過件後轉嫁 | 台中陳太太辦轉貸，評估費1.2萬直接從撥款金額扣除 |
| 政府優惠貸款專案 | 主管機關吸收費用 | 新北青年首購案，評估費由都發局補助50% |
| 特殊物件評估 | 銀行與客戶分攤 | 台南廠房抵押案，客戶需支付結構安全鑑定費 |
銀行業朋友私下透露：「估價費爭議最多的就是「沒過件要不要退錢」」。某公股銀行內部統計顯示，2023年約有23%的估價爭議案件，都是卡在「估價完成但貸款沒通過」的灰色地帶。
教你兩招自保技巧：
- 簽約前先問清楚「退費機制」：有些銀行會寫在契約附件小字裡，例如兆豐銀條款註明「估價誤差超過15%可申請退費」
- 要求提供估價報告正本：特別是老屋或特殊物件，留著報告下次申請別家銀行能用
現在連代書都搞出新花樣。台北某代書事務所最近推出「評估費保險」，客戶先付2000元押金，如果三個月內向其他銀行申貸成功，憑撥款證明就能拿回錢。這種新型態服務也引發金管會關注，擔心會有變相收費的問題。
最坑的狀況莫過於「隱藏版評估費」。桃園張先生就碰過：銀行說估價費只要5000元，結果要撥款前才發現要多收「地政電子謄本查詢費」和「履約保證審查費」，七七八八加起來破萬。這種情況可以打去銀行客服吵，通常會給部分減免，畢竟他們怕被客訴到金管會。
